建築・建物・住宅:管理費等の滞納、住民モラル(15.07.04)

「給食費の未納が3カ月間続いたら給食の提供を停止しますので、お弁当を持参させてください。」、埼玉県の中学校で保護者にあてた支払い催促通知(給食支給停止予告)が話題となっております。

この通知を出したところ該当するほとんどの保護者が納付するか、その意思を示したとのことで、当面、給食支給の停止はなさそうですが、このやり方には賛否両論あるようです。賛成派は、他の人との不公平感からくるもので、反対派は、子供がかわいそうという同情論からくるようです。

支払いをしない人は、経済的な理由が大半かと思いきや、頼んだ覚えがない、義務教育なのにという、支払い能力はあるものの故意に支払いを行わないという方も多いようです。そもそも義務教育で強制的な給食制度を採用するなら、授業料と同じく公的な負担にすべきかとは思います。教材費なども強制のものも同様です。

それでも、サービス等の提供を受けているにも関わらず、その対価を支払わないというのは不法行為(無銭飲食などと同様)であり、それに不満があるなら、支払ったうえで、政治や行政に正当な手段で訴えかければいいのです。選挙でどこまで変わるかは別として。なお、生活保護などの経済的困窮者には無償とすべきと思います。

さて、この給食費未納問題と関連しているのかどうかは別として、ここ最近、件数も増え、1件当たりの金額も増え、当然総額も増えているのが、マンションの管理費等の滞納問題です。

1件も滞納が発生していないマンションというのは希少ですが、今までは、この程度かなと感じていた滞納金額や件数が、こんなにあるのと感じるようになりました。統計を取ったり分析しているわけではありませんが、肌感覚で、マンションの管理費等の滞納問題が深刻化していると感じています。

※国土交通省のマンション調査(平成25年度)によると、3ヶ月以上滞納があるマンションは37%、6ヶ月以上滞納があるマンションは22.7%、1年以上滞納があるマンションは15.9%となっております。私の感覚よりは少ない。

マンションの管理費等が滞納金額が増加すると、管理そのものが円滑になされず、さらに、建物を維持管理していくための必要な修繕工事にも影響し、建物の劣化が進み、資産価値が落ちていくスピードが早くなります。

また、管理費等の滞納が多いマンションというのは、それだけモラルが悪い人が多いということにもなり、モラルが悪い人が多いとマンションそのものも荒れて、リアルタイム的に資産価値が落ちていくことになります。道路や街並みを見ていても、モラルの悪さは連鎖反応が起こります。

分譲マンションを購入する際に、最初からモラルが悪い人というのは少なく(と思う)、きれいに使っていこうという意識で入居され始めます。その後、経済的な困窮もあり、また、マンション全体の風紀やモラルなどから心も緩んでいくという流れかなと思われます。

しかし、他人の影響で自身の資産価値が落ちることは、他人にお金を奪われていくことでもありますから、事情に同情の余地はあるかもしれませんが、マンションを所有する方々は厳しく対応していく必要があります。

マンションの資産価値を維持するためにも、適切な管理が運営されていくこと、適切な時期と内容の修繕工事が行われることが必要です。そのためにも、管理費等の滞納問題は、なるべく小さくしていくようにしていかなければなりません。

マンションの管理費等の滞納をしたとしても、マンションに立ち入ってはいけない、ポスト・宅配ボックス・エレベーター・廊下を使ってはいけない、駐車場を使ってはいけない、というような強制措置はありません。

管理組合の理事や管理会社の担当者を除き、どの部屋の人が対応しているのか、どういう事情なのかもわかりません。生命ではなく不動産であること、子供の保護ではなく大人であること、他人の財産を浸食していることから、冒頭の給食費未納問題よりも制裁は厳しくしてもいいくらいです。

近年、中国系の爆買が不動産にも来ていると話題になっており、さらに、モラルの悪さから所有の制限をしようというマンションも出始めているそうです。※弊社で個々にお会いしている感じでは、そういう印象がないのですが、これは、日本へ馴染んでいる時間が長い人だからでしょうか。

この制限は、新築時はできても中古になると厳しいのではと思います。中古の場合、売主は部屋ごとに違い(個人、法人とも)、売却後はマンションと縁が切れる(売却後のマンションには関心なし)、少しでも高く売れるなら国籍は気にしないとなるのが一般的だからです。※仲介会社も同様であり、かつ、区別はしてはならない。

管理規約で、プロスポーツのように外国人枠を決めることもできないでしょうし、売却先に国籍等の制限をすることもできないと思います。※国際問題、人種差別までに。

ならば、管理費等の滞納問題、マンションの使用などのモラルについて、管理規約・使用細則で決めていくしかないでしょう。これから購入する方は、マンションの管理状態(現地の現況)、滞納状況(調査に時間は必要)などの確認が大事になります。


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