建築・建物・住宅:アパート空室問題は大家さんにも一因が(15.05.14)

クローズアップ現代「アパート建築が止まらない~人口減少社会でなぜ~(2015年5月11日(月)放送)」を見ました。※録画のため時差があります。

放送内容は、空き家が増加しているのに、アパートの新規建築が進み、さらに悪循環へと陥っている。

この元凶であり、問題なのは、“サブリース”形式のアパート運営方式と、それを強引かつ詐欺まがいの方法で売り続ける住宅メーカーと断罪。

コメンテーターの長嶋修氏は、政治と行政の住宅に対するあり方そのものが問題であるとしている。

この放送を見ていて、まず思うのは、以前から指摘されていた政治や行政の無策ぶりが如実に現れているということ。

国家レベルでは、空き家が増加(近い将来3分の1は空き家に)している現状を考えず、住宅の総量を規制しないこと。※賃貸住宅を建てるにしても、量は抑えて質へと転化させるべき。

地方レベルでは、建てられるエリアを絞るべきにも関わらず、逆にエリアを倍増させた(放送で取り上げられた羽生市)。そして、インフラ維持のため財政支出が増加し、市の財政を圧迫することになった。

アパート建築を持ち掛けることは、住宅メーカーの営業であるから否定はされない。「空室保証」を「家賃保証」と誤解させる営業手法の問題。※上場企業など規模が大きいほど悪質度とモラルは低下するという反比例の法則。

ただし、放送でもきちんと流されていたが、契約書類にも、家賃そのものは保証しない、2年毎に改定する可能性があるということは表記されている。

契約書を読まない、楽観的(自分に都合がいい)解釈をする、説明と文言が違った場合に口を信じる(文章を信じるべき)、会社が大きいから大丈夫と根拠ない過信をする、など、建築主にも半分は問題があるのではと思った。

さらに、見渡す限り、農地と住宅しかない(賃貸需要がない)地域の農地にアパートを建てても入居者の確保は難しいだろうという感覚がない。※賃貸経営をする経営者であり一般消費者とは違う。

建てるのであれば、安易な保証などを信じず、最悪の展開まで考えてリスク保全をするべき。ましてや、需要(人口)は減って、供給(空き家)は過剰になると分かっているのだから、なおさらのことです。

同放送は、NHKオンデマンドでご覧いただくことが可能です。

「全国で深刻化する「空き家問題」。とりわけアパートなどの賃貸住宅は5戸に1戸が空き部屋となる一方、新規の建築は増え続けている。そのおよそ半数を占めているのが、住宅メーカーや不動産会社が提案する“サブリース”形式のアパート。会社は、空き部屋があっても「30年家賃保証」するとして、土地を持っている農家などにアパート建設を提案。土地の持ち主は税金対策にもなるしリスクも少ないと、多額の借金をしてアパートを建て、運営を会社にまかせる。しかし、取材を進めると、想定されていた家賃が保証されないなどとしてトラブルが相次いでいる。また、実際の需要を超えて、次々と新しい賃貸住宅が建設され、地域の空洞化が深刻な状態となる地域も出てきている。増え続ける「空き部屋」を通じて、日本の住宅政策のあり方を問う。NHKオンデマンドより」


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