建築・建物・住宅:マンション価格の形成メカニズム(15.04.05)

マンションの価格には、3つの計算方法があるってご存知ですか?

不動産に関係なく一般的なことでも、言葉や仕組みを、日常的に自然と使い分けたり理解しているが、改めて、言葉にしようとすると、ぱっと思い出せなくて、言われてみれば、あ~と思うようなことってありますよね。

それと同じかどうか別として、普段は勝手に使い分けている「マンションの価格の計算方法三分類」を自分の頭の整理がてら、ご紹介させていただきます。

1. 積算価格

主に新築マンションで採用される計算方法です。そのマンションを建てるのにいくらかかったか、土地の仕入れコストはいくらか、販売経費や利益はどの程度かなどを積み上げて計算された価格です。

2. 比準価格(取引事例比較)

主に中古マンションの査定(売却)で採用される計算方法です。同じマンション(近隣類似マンション)で取引された金額を基に、対象物件と比較検証して市場価格を算出します。

3. 収益価格

主に投資用マンションの査定(売却)で採用される計算方法です。購入後に得られる賃料から期待利回りを考えて取引金額を算出します。

以上、ものすごく簡単に一言でご説明するとこのような感じになります。

当然、この3分類は互いに関連しあい、一つだけで単純に決められるものではありません。

収益価格で算出した金額が、比準価格で計算された金額よりも大幅に下回れば調整されます(逆も)。

積算価格で計算され販売されている新築マンションの価格が異常に高く、比準価格で売り出されている中古マンションとの差が大きければ互いに調整されます。

この三分類を空論で同一マンション同一時期で計算した場合、積算価格>比準価格>収益価格となります。※「新築プレミア、新築メッキ」と呼ばれるのは積算価格と比準価格の差だったりします。

逆に「地域プレミア」で、新築マンションが存在していない(将来的に存在しづらい)と、比準価格が積算価格を上回ることがあります。※都心部の超一等地で新築時の価格よりも中古で売った時の方が高かった。

ビジネスとして、収益価格と比準価格の金額差を狙う会社もあります。収益価格で購入し、賃料を得て、退去したら比準価格で売る。消費税や内装費用などもあり、すべてがうまくいくとは限りませんが、数をこなすことで成り立たせます。

この三分類は基本的なもので、物件や地域、時期などにより、理論通りにいかないのが不動産ですが、気にしてみると面白いかもしれません。※土地、戸建ても基本は同じです。


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