建築・建物・住宅:ホームインスペクション(建物検査)(14.05.05)

本日、売却の依頼を受けている一戸建てのホームインスペクション(建物検査)に立ち会ってきた。点検の依頼先は、業界最大手のさくら事務所。約3時間にて完了した。

点検をした物件は、今年でちょうど築20年を経過した建物であり、今までの慣例や通説なら、建物は築20年経っているので価値がゼロとされることもある。※あくまでも通説、俗説。

先月末から販売を開始したばかりで、買主が決まるのはこれからだが、購入をご判断いただくにあたり、建物の状態を良くも悪くもそのままお伝えすることにより安心していただける。

そして、安心していただくことにより建物をきちん評価していただき、価値を見出していただければ、売主にとっても良い条件、早期の売却の可能性が高まる。

また、建物の状態を伝えることにより、取引後に不具合が発覚することも少なくなり、トラブル防止となって、売主、買主ともにメリットを享受できる。

このインスペクションは、売主の承諾が必要となるため、購入者が希望しても、すべての物件で対応できるとは限らない。

ただし、今後、中古住宅の取引量が増加していくと、インスペクションなどの対応を売主側がどれだけ行っているかも、物件選定の判断材料となり、販売活動の優劣にも影響してくる。

大手仲介業者では、建物検査から補償まで資金と組織力を活かして取り組み始めている。今まで、不動産取引の現場では、売主側が強くなる傾向があったが、購入者側が強くなっていく今後は、売主側でどれだけの対応をするかが問われるようになるだろう。

以下に、国土交通省が策定したガイドラインを抜粋して紹介する。

「既存住宅インスペクション・ガイドライン」(平成25年6月・国土交通省)

中古住宅は、新築時の品質や性能の違いに加えて、その後の維持管理や経年劣化の状況により物件ごとの品質等に差があることから、消費者は、その品質や性能に不安を感じている。このような中、中古住宅の売買時点の物件の状態を把握できるインスペクションサービスへのニーズが高まっている。

現在、既存住宅を対象として行われているインスペクションは、その内容から大きく分けることができ、本ガイドラインにおいては中古住宅売買時に行われる建物検査※を対象としている。

※目視等を中心とした非破壊による現況調査を行い、構造安全性や日常生活上の支障があると考えられる劣化事象等の有無を把握しようとするもの← 既存住宅の現況把握のための基礎的なインスペクション(既存住宅に係る一次的なインスペクション)であり、中古住宅売買時の建物検査や住宅取得後の維持管理時の定期的な点検等がこれに当たる。

業務内容は、これを実施するためのコストが、利用者にとって一般的に負担可能な程度となること、また、短期間で手続きが進められる中古住宅売買時の流れの中で利用可能なものであること。 検査結果が、どの検査事業者が行ったかによらず同様の結果が得られるよう、現時点で得られている知見や一般的に用いられている検査技術等に基づいたものとすること。

現況検査の内容は、売買の対象となる住宅について、基礎、外壁等の住宅の部位毎に生じているひび割れ、欠損といった劣化事象及び不具合事象の状況を、目視を中心とした非破壊調査により把握し、その調査・検査結果を依頼主に対し報告することである。

確認する劣化事象等としては、以下を基本とする。1.構造耐力上の安全性に問題のある可能性が高いもの(例)蟻害、腐朽・腐食や傾斜、躯体のひび割れ・欠損等。2.雨漏り・水漏れが発生している、又は発生する可能性が高いもの(例)雨漏りや漏水等。3.設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じているもの(例)給排水管の漏れや詰まり等。

--(その他、詳細はガイドライン参照)--

参考:本日、建物検査を実施した物件


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