建築・建物・住宅:耐震基準適合証明書で見る現実(14.04.25)

消費税増税をきっかけに、税制が話題になることが多くなった今日。特に不動産では、売る、買う、貸す、持っているなど、さまざま場面で税金に絡み付いてくる。

不動産を購入する際にかかる主な税金は、印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税(都市計画税)、消費税がある。※印紙税は平成26年度から期限付きで減税となった。

消費税は、売主が課税業者であるか否かで必要になるかどうか分かれるが、価格に含まれているため、購入者側の用途で変わることはない。それに対して、不動産取得税、登録免許税は、購入する目的と不動産の内容により税額が変わる。

不動産取得税と登録免許税の軽減を受けるためには、購入目的が自宅だという前提条件があり、対象不動産はその建物が新築もしくは築20年以内(耐火建築は25年以内)が要件となっている。

※新築用の土地、対象となっている建物に供している敷地も対象。建物面積など、その他の要件は要確認。

登録免許税(建物)の軽減:1000分の20→1000分の3、不動産取得税の軽減:建物は築年により定められた金額を控除、土地は200平米までは実質税額なし※要計算。

この軽減を受けられる建物(対象の土地含む)を購入する際には、住宅ローン減税の対象ともなる。

なお、この要件で築年数の条件が満たされていなくても、新耐震基準に適合していることが証明(耐震基準適合証明書)されている場合、この軽減措置が利用できるので、築年数だけで諦めることはありません。

耐震基準適合証明書は、登録済みの建築事務所に所属する建築士か、もしくは指定確認検査機関、指定住宅性能評価機関などに発行を依頼することができます。

当然のことながら、耐震診断が行われ、その建物が新耐震基準を満たすと確認された場合は、耐震基準適合証明書が発行されることになります。

もし、新耐震基準を満たさないとなった場合、基準を満たすように耐震補強工事を行い、再度、耐震診断を受けて発行を受けることも可能です。

木造の一戸建て、中古マンションの場合、ほとんどの機関で耐震診断に対応できますが、やっかいなのが、大手ハウスメーカーの独自工法による一戸建てです。

独自工法の場合、建築士や検査機関では耐震性能の判断ができないことが多く、このような場合、施工したハウスメーカーによる耐震診断と耐震基準証明書の発行となります。

アフターサービス、入居者のサポート体制が確立しているメーカーは、以前より問題なく対応していただけますが、メーカーの中には、この診断と証明書の仕組みさえ知らないことがあります。(誰でも知っている超大手でも)

これは、今でこそアフターを重視とうたっているかもしれませんが、今まで長年にわたり、売ったらそれっきりで、アフターの体制も記録もない状態で、対応しようにもできない。

このようなメーカーで建てた施主は、資産価値が落ちてしまうことになる。

当時は、このような仕組みがなかったため、対応なんてできないというメーカーの言い分ですが、現に、対応できているメーカーもあるわけで、アフターへの意識が小さかったツケが回ってきただけです。


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