建築・建物・住宅:土地購入と新築の狭間で(14.01.05)

新年に入り、各住宅展示場へ挨拶回りを行って参りました。例年、一年の中でも、お正月の新規来場者は多くなりますが、今年は、5日までの連続休日となることから、例年よりは分散している傾向にあります。

明日6日から仕事始め、学校が再開される人も多いことから、今日5日を休養(正月の休みボケ解消)としているご家庭も多いと思われ、空いた時間で住宅展示場に行かれる方も多いと予想されます。(各住宅展示場でも5日は子供向けイベントを予定しております)

住宅展示場に訪れる方の半数以上は、これから土地を購入されて新築される方です。これも毎年同じ傾向ですが、新年から3月の年度末にかけて、土地需要が旺盛になる時期となります。

そこで、土地購入と新築に際して、微妙な関係にあり、初めてご購入される方が混同してしまいがちな部分をご説明させていただきます。

(解体費用)

昨年より、消費税増税の駆け込み需要や震災復興、公共工事の増加により、解体工事費用がかなり高くなってきております。

依頼する会社や解体をする建物の規模や構造、庭木庭石や外構などの状況により費用は変わりますが、一般的な木造住宅の場合、約200万円程度見込んでおく必要があります。

(地盤調査)

建築する際には、適切な基礎工事と補強の必要性を判断するために、更地でも、建物が建っていても、地盤調査は必要となります。

土地をご購入される際に、地盤調査ができるタイミングは、土地の契約後になることが一般的です。なお、土地の契約をする前でも、売主側より承諾が得られれば可能な時もございます。

契約前後のいずれの場合でも、地盤調査に関わる費用は買主側の負担となります。

(地盤改良)

地盤調査の結果を踏まえ、地盤改良(基礎補強)の必要性は、実際に施工する会社(設計士)の判断により異なります。これは、同じデータでも、会社や設計士により判断基準が異なるためです。

また、予定している建物の構造や規模なども、判断結果に影響します。このため、買主側の建築会社により調査を行う必要があること、買主の希望により建築される注文住宅であることから、費用は買主側となる根拠となっております。

(瑕疵担保責任)

土地取引において瑕疵担保責任は、ほとんどのケースで地中埋設物になります。解体工事を行う場合には、その際にすべて撤去されるため問題はないと思われます。※地中埋設物が残った場合は、解体工事業者へ撤去を依頼することになります。

地盤調査の結果が悪くても、これは土地の性能的なものであり、瑕疵担保には該当しません。※乱暴な例えですが、瑕疵担保は故障・欠陥、地盤の強弱は性能とお考えください。

なお、不動産取引全般について、一般の方が売主の場合、瑕疵担保責任の有無と期間は、当事者間の任意規定で義務とはなっておりません。購入申込みの際の交渉内容に加えて付記することが必要となります。

※不動産業者が売主の場合、瑕疵担保責任(2年間)が義務と法律で定められております。※一般の方が売主の場合、瑕疵担保責任を負う場合は3ヶ月程度が一般的です。

各項目で記載させていただいた内容は、一般的な内容であるため、個々の取引では、それぞれにおいて例外的なこともあり、土地の購入を依頼する不動産会社、担当者にお尋ねいただき、よくご相談ください。


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