建築・建物・住宅:中古住宅の活性化へ(13.11.04)

既存住宅アドバイザー登録を行うために講習会へ参加してきた。

近年、中古住宅を購入する際、インスペクションを行う方が増加している。インスペクションを直訳すると「調査、検査、視察、査察」などの意味となり、住宅購入の場合なら、建物に関しての調査を行うことを指す。

インスペクションは、主に建築士が担い、建物の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき項目や推奨実施時期、概算費用などの報告と助言する。

これに対し、アドバイザーは、インスペクション(検査)に入る前の段階で、建物以外の部分で資産価値に影響を与える項目、災害リスク、かし保険の可否、住宅関連税制、インスペクションの採用などについて、助言する役割とされている。

住宅購入の流れは、おおまかに、情報収集→申込→契約→決済(引渡し)という流れとなるが、情報収集後、申込(または契約)前に、検討する材料を提供し、助言するため、主に不動産仲介会社が担うことになる。

また、住宅の売却時、査定→販売条件の検討→依頼(販売)→契約→決済(引渡し)という流れの中で、査定から販売条件の検討段階で、安心され、高い評価を得られるために助言することから、こちらも不動産仲介会社が担うことになる。

大手不動産仲介会社では、インスペクションへの助言から導入手続き、安心した購入・売却へのサービスとして、保険や保証など不動産仲介業務の付加サービスとして取り入れていく会社が目立ってきた。

このように、中古住宅、中古マンションの取引が注目され、今後、増加していくと思われることから、大小問わず、不動産仲介会社と周辺の関連業界では、さまざまな取り組みを始め、変化していく住宅流通市場での生き残りを模索している。

なぜ、中古住宅が注目されているのか、行政が本腰を入れて取り組み始めたのか、多くの著名人やメディアを通じて言われているものを、国からの視点と個人(家計)からの視点で、改めておさらいしてみる。

1.社会資本を富ませる(国富を豊かにし経済活性化と成長)

中古住宅資本の蓄積
※国土交通省「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」の参考資料より抜粋

これまで住宅に投入されてきた資金(資本)が、建物部分の評価が短い期間に軽減されてしまうため、国全体で500兆円も減少している。

ゆるやかに減価されるような高品質化された建物であれば、または、適切に評価される仕組みと文化があれば、500兆円ものストックが生み出されており、それが経済へと流れることにより、経済活性化と豊かな国富へとつながる。

2.家計負担を軽減する(生活を豊かにし、ゆとりある老後へ)

中古住宅の活用による住み替え促進
※国土交通省「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」の参考資料より抜粋

今までのように、建物価値が20年でゼロとなれば、資産の形成が著しく損なわれ、いつまでも住居費負担が重くのしかかる。この結果、生活スタイルや状況に合わない住宅(地域)に住み続けなければならない。もしくは、さらなる住居費負担が生じる。

築年数が古くなっても、ある程度の評価額で売却できれば、生活スタイルに合わせ、住み替えることも容易であり、また、資産形成(貯蓄)することとなり、余裕ある老後が過ごせるようになる。

このようなことから、国は中古住宅(既存住宅)の活性化のため流通市場を整備し、業界はビジネスチャンスを狙って力を入れ取り組み始めている。※人口減と住宅余りが顕著に進む将来を考え、ハウスメーカーも参入してきている。

この大きな流れは、正しい方向に向かっていると考え、弊社としても、志としても生活(会社)を維持していくためにも、取り組んでいくことになる。

ただ、これからは中古の時代だから新築がダメという短絡的な発想は禁物。今まで新築偏重だったのを改め公平にというもので、五分五分になるまでであり、資金的に買えるなら新築でも問題はない。

なお、新築を購入する際は、このような流れを理解したうえ、将来、負け組にならない建物を賢く選択するべきです。※地域についても同様。


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「大切な財産であるお住まいに、様々な付加価値を提案することで、不動産が正しく評価され、買う方にも売る方にも安心してお取引をいただけるように取り組んでおります。」

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