家計・税金・保険:若い時から老後用の不動産を買っておくのはムリ(16.03.13)

不動産投資の宣伝番組(高校生の演劇みたいでコテコテ)を見ていて、何度も見ても、どうしてもぬぐえない違和感が「年金代わり」という点です。

老後に、借入金がない状態で不動産を所有し、賃貸することで得られる家賃を、年金の足しにする。

この考え方はとてもシンプルでよくわかるのですが、そこまでの状態にたどり着けるのか、先が長すぎて信じられません。この宣伝番組でウソを言っているというわけではありません。

ただ、思うように世の中は進むのか分からないなか、賭けにでよう、というならわかりますが、「絶対」「大丈夫」「これしかない」というフレーズを使われると、どうにも気になるものです。

ローンの返済、固定資産税や管理費等の維持費は、家賃で賄えるから大丈夫、販売元の不動産会社が一括借り上げで家賃保証するから、空室リスクもないということです。

昨年から問題があった三井不動産、旭化成、東芝などは規模が規模だけにびくともしていませんが、シャープが台湾の会社に買収されるなんて、10年前に亀山モデルはすごいと称賛されていた時代に想像できましたか。

35年のローンでも35年間の家賃保証、さらに、7年間は保証額は変動せず、7年後の下落率も5%までにとどめる、という契約内容らしいですが、35年間もの長期にわたって、信じても大丈夫なのでしょうか。

確かに、販売されている”新築”の状態を見れば、いいマンションだとはプロが見ても疑いません。不安なのは、35年後以降に、思い描いていたような家賃収入が得られて、年金の代わりとなるのかどうか。

もし、販売した不動産会社が元気に維持され35年もの間、家賃が得られたとしても、35年後以降、築40年、50年となって、入居者が入り続けるのか、家賃水準は維持できるのか、維持コストが膨大に膨れ上がらないのか、マンションそのものに問題が発覚せずに評価が維持されるのか、どうにも信じることができません。

必ず問題が発生する、破たんすると言い切るわけではありません。プロの感覚として、難しいのではと思う次第です。

番組内で40代の方が「どうせ年金はもらえないから」という発言をして危機をあおり、老後の生活のためには「不動産投資」であり「ハイグレード新築マンションさえ購入しておけば問題ない」というのは王道のセールストークなので、そのまま信じる方はいないと思います。

老後の対策に、不動産投資を選ばれることは良いとしても、20代、30代から考えるには先が長すぎます。

常に資産状況をメンテナンス(入れ替え)しながら進み、50代くらいからではないでしょうか、老後の年金代わりの不動産を選定するのは。


仲介手数料半額・中古マンション

サブコンテンツ

このページの先頭へ