家計・税金・保険:名目金利だけではなく実質金利も(15.04.04)

「住宅ローン・変動金利は2.475%ですよ」「(同じく)優遇されて0.975%です」「10年固定はキャンペーンで1.25%」、ここで言われる金利が名目金利です。

店頭で表示される金利が実際に採用(適用)されることはなく、各種の優遇があって実際に適用される金利を実行金利と言われることがありますが、ここでいう店頭金利も実行金利は、どちらも名目金利です。

単純に住宅ローンを借りて、返済額や利息を計算する際に用いられる金利、単純に目に見える金利が名目金利です。※見かけ上の金利とも

これに対しての実質金利とは、名目金利に物価の上昇率を加味して算出する金利です。この計算は単純に、名目金利-(マイナス)物価上昇率=実質金利で求められます。

例1:名目金利(住宅ローンの融資金利1%)-物価上昇率1%=実質金利0% 標準

例2:名目金利(住宅ローンの融資金利1%)-物価上昇率▲1%=実質金利2% アベノミクス前のデフレ下

例3:名目金利(住宅ローンの融資金利1%)-物価上昇率2%=実質金利▲1% 黒田日銀総裁のインフレ政策(目標)

この計算式によれば、デフレ状態の時には金利が安いからと言っても、現金の価値が高まる(物価下落)から、実際には名目金利の支払い利息よりももっと目減り(利息支払い)をしていることになります。

例2の結果:1000万円(金利1%)で利息10万円を支払うも、物価上昇率▲1%で1000万円が990万円になり、利息支払い10万円と評価損10万円で実質20万円払ったとなる。

逆に、黒田総裁が目標にしているインフレ率通りに物価が上昇し、相変わらずの低金利な住宅ローンを借りれば、利息は払っても物価(不動産)の価値が上昇しているから儲かるということになります。

例3の結果:1000万円(金利1%)で利息10万円を支払うも、物価上昇率2%で1000万円が1020万円になり、利息支払い10万円と評価増20万円で実質10万円儲かったとなる。

この結果を考えれば、誰しも例3のインフレ(アベノミクス、黒田総裁の政策)を望むようになります。これに拍車がかかり異常事態になったのが、いわゆるバブル景気です。

世の中の道理から考えれば、例3のようになった場合、名目金利が上昇し例1に近づきます。同じく、例2のデフレでも本来なら例1の標準に戻ろうとする圧力がかかります。

しかし、基礎となる日本の国力(対外国、人口、高齢化など)が変わったため、例2からの自然治癒はなく、例3のように力技が必要となったのです。

さて、例3の状態になっているのなら、みんな飛びつけばいい、飛びつくと思われます。不動産投資、富裕層では確かにそうなっているようです。※一般住宅専業の弊社では実感が薄い。

でも、一般的な方々でそこまで加熱していないのは、物価は上昇するも賃金の上昇が伴っていないためです。これも、名目賃金と実質賃金に考えられ、考え方は金利と同じです。

物価が2%に上昇するも、賃金が1%の上昇であれば、実質1%の収入減(可処分所得の減少)となり生活は苦しくなります。※さらに社会負担増加でダメージ加算

このことから、格差感が生まれ、先日のピケティブームにつながったのでしょう。

なお、実質金利について単純な計算式で紹介しましたが、経済学的には現在価値(割引率)などなど複雑なお話しになろうかと思われます。あくまでも住宅購入の参考ですのでご容赦ください。



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