家計・税金・保険:不動産売却時の税金(14.05.16)

不動産は、買っても、持っていても、売っても税金がついて回ります。

購入時は購入そのものが利益と考えられ、登録免許税や不動産取得税が発生し、所有時は所有そのものが利益と考えられ、固定資産税等が課税されますが、不動産を売却した際に、儲けが出ると、その所得に課税されます。

売却時は儲かったときのみであり、売却して損が出た場合は課税されません。このときの儲けを譲渡所得と呼びます。所得がゼロもしくは赤字であれば、利益に課税という原則からも当然の結果です。

※不動産取引の締結したという行為が利益ということで、印紙税は課税されます。消費税は個人の場合、非課税事業となり課税されません。(消費税は購入者が売主に預けるという意味合いですが)

法人が不動産を売却した場合、本業の決算と併せ申告し課税されるのに対して、個人の場合、給与所得や不動産所得(不動産賃貸による所得)、事業所得とは分けて課税されます。(分離課税)

分離課税ですので、給与所得がないのはもちろん、不動産所得や事業所得で赤字となっても、譲渡所得で利益が発生したら損益通算することはできず、課税されることになります。※不動産の譲渡所得の中では損益通算できます。

譲渡所得の計算は、単純な式として「譲渡所得=売却金額ー取得費(購入費)-売却諸経費」と考えられます。

売却金額:不動産の対価として得た金額、固定資産税等清算金の合算額

取得費:不動産取得時(購入時)の金額、購入時の諸経費(仲介手数料、登記費用など)の合算額 ※取得費が不明の場合は売却金額の5%を取得費としてみなします。※建物部分は経過年数により減価されます(利用期間中に利益を得たと判断)。

売却諸経費:不動産売却時の仲介手数料、印紙税、売却ための費用(解体費、修理代など)の合算額 ※一定の要件に当てはまる場合、相続税の一部を加算することができます。

譲渡所得の計算により利益が発生した場合、所得税、住民税、復興特別所得税(平成49年まで、税率は一律2.1%)が課税されます。

所得税と住民税の税率は所有期間により短期、長期に分けられ、短期は所得税30%・住民税9%、長期は所得税15%・住民税5%となります。

短期、長期の判定は所有期間が5年以下なら短期、5年超なら長期となります。この期間判定は売却した年の1月1日時点で判定されますので、5~6年の方は要注意です。※相続で取得した場合は被相続人の取得日を引き継ぎます。

この譲渡所得には居住用財産の売却に際しては、いくつかの特例があります。

代表的なものは「居住用不動産の3000万円控除」です。これは譲渡所得が3000万円以内なら課税を免れ、3000万円を超過した分のみに課税されます。また、共有の場合、共有者それぞれに適用されます。例:共有者二人なら6000万円まで非課税。

さらに、10年超の居住用財産であれば税率が小さくなる軽減税率の特例、課税を引き延ばす居住用財産の買い替え特例などがあります。※一定要件あり。買い替え特例は課税時期を延ばすもので控除や軽減税率とは性質が異なります。

バブル崩壊後、長い間のデフレにより、売却しても利益が出るどころか損失となったというケースも多くあります。

その場合、売却金額よりも住宅ローンの残債が多い、新しい自宅を住宅ローンで買った、という場合、他の所得と損益通算できる特例もあります。

購入時も、売却時も、税金にはさまざまな特例と適用されるための要件があります。私は、憶えられない、かつ、間違えては大変なので、同じ内容でも、毎回確認するようにしています。



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