家計・税金・保険:資産の目減りを防ぐために(13.06.02)

住宅ローンを利用した住宅購入の理想形は、元金分の返済が貯蓄(資産形成)になること。

これは、購入した住宅の資産価値が変わらず、住宅ローン残高が減る分だけ差し引き後の正味資産が増える状態。

ここまで理想形ではなくても、資産価値が住宅ローン残高を上回り、元金返済額の一部が積み重なって、価値と残高の差がプラスに増加し続けていればいい。

土地は地価が横ばいであれば、買った金額と資産価値(売却査定額)は同価格となり、この状態を維持できる。問題なのは建物の方である。

購入時の建物価格が2,000万円、利用できる限り残価200万円あるとした場合、1,800万円が経年による価値の下落分になる。

税務署の住宅耐用年数は22年であるから、1,800万円÷22年=1年あたり約80万円強の資産価値が減少する。建物分の元金返済が年80万円を超過した金額が貯蓄されていくことになる。

建物返済の元金部分80万円に利息分を加え、さらに土地の返済も加わると、住宅ローンの返済額はとてつもないことになる。

このペースで返済できるほど収入に余裕がある方はいいが、このペースよりも下回る場合、資産価値の下落に返済が追い付かない状態が続き、いくら返済しても資産額が目減りしていくことになる。

これを解消するには、住宅ローンの返済期間を短くしペースを早める必要があるが、その分を返済額が増えることになり、当初の借入額そのものから考えなければならない。

もしくは、建物の耐久年数を長くし、経年による評価減のペースを緩やかにして、住宅ローンの返済ペースが上回るようになればいい。

このことに政府も気づき、現在、長期耐久の住宅を推進し建物価値を長く維持するようにするほか、既存住宅の価値・評価が高まるよう、中古住宅流通の仕組みを変えようとしている。

耐久性の長期化は、新築分野になるため、各ハウスメーカー、建築会社がやっきとなって取り組み、浸透しているが、問題なのは中古住宅の方である。

ここを改善するには、行政以外にも、業界全体だけではなく、売主、買主双方の一般消費者、さらには、新築、新車指向が強い日本人の考え方そのものも変わる必要がある。

収入の増加が頭打ちの状況下で、資産価値の減少が食い止められれば、家計にも余裕が生まれ、消費の拡大、経済効果もある。

アベノミクスで表面的なこと、華やかな部分が注目されているが、根っこの部分を変える方が効果が大きい。

ただ、人気取り、注目度で考える政治家では期待薄か。やはり、消費者自身が対応しなければならない。



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