家計・税金・保険:住宅取得資金贈与の非課税枠を利用して負担軽減(12.07.07)

住宅資金としての贈与資金を自己資金拡充に利用し、住宅ローンの借入額を減らした場合、どの程度の差が出るのか、シミュレーションしてみた。

トータル4,500万円の資金計画の場合、贈与分なし、自己資金500万円、住宅ローンの借入額4,000万円だと、月々130,038円(変動金利1.075%、30年返済)、利息合計6,813,671円。

このケースで、贈与資金(省エネルギー性・耐震性適用)の住宅取得非課税枠1,500万円と同じ金額を自己資金に充当し、借入額2,500万円になると、月々81,374円(同)、利息合計4,258,443円となる。

1,500万円の資金贈与分を、将来何かしらの形で返すことになったとしても、利息の差額250万円超も負担が軽減できる。完全な贈与ではなくても、一時的に子供へ貸し出すだけでも、子供の負担は軽減でき、援助したことになる。

この負担軽減分を、一部でも、子供から親への恩返しに使えれば、ほとんど利息がつかない銀行預金に預けているよりも、親としても得をする。

今回のシミュレーションは変動金利でおこなったが、フラット35の金利2.5%(30年)で計算すると、月々158,048→98,780円、利息総額の差額は630万円超に!

贈与資金をほんとうに贈与しきった場合、贈与資金1,500万円+250~630万円の利息軽減分の両方を援助したことになり、贈与金以上の効果が生まれる。

なお、親も子も、この点を認識しているのか別で、こんなに渡した、こんなにもらった、とどこまでわかっているのかは不明。

この考え方は、相続時の精算課税制度、生前贈与を利用した相続税対策の応用したもの。相続税と贈与税は兄弟のように関連し合った税金である。

仮に、相続税100万円、贈与税100万円、と同じ税額であれば、生前に贈与した方がいい。これは、贈与した時点から、子供がその財産から得られる利益を直接得られるようになることによる。

資産価値1億円のアパートを持っている場合、相続、贈与とも課税対象額は1億円だが、相続時だと、そこまでの家賃収入が相続財産に加算される。生前に贈与した場合、贈与後の家賃収入は子供に移るため、相続財産には入らない。

実際には、相続財産全体で考えなければならないが、高い贈与税を払ってでも、節税効果を得られることもある。本題の住宅取得用の資金贈与は、非課税枠を拡大しており、贈与税が発生しないものであるから、単純に利息軽減分の効果が得られる。

平成24年度の税制改正で、住宅取得用の資金贈与に関する特例が延長された。内容は次の通り。

直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合の非課税枠は、平成24年1,000万円(1,500万円)、平成25年700万円(1,200万円)、平成26年500万円(1,000万円)とする。()内の金額は、省エネルギー性・耐震性を備えた住宅の場合。この他にも適用要件、被災者の特例などもあり。

この贈与税の特例を利用した利息軽減効果を得るためには、贈与資金分を、全体資金の拡充に使わないこと。借入額は変わらず、贈与分だけ総予算を増やすことになれば、まったく軽減効果はない。満足する住宅にはつながりますが。



住宅購入サポート

サブコンテンツ

このページの先頭へ