家計・税金・保険:家賃保証って大丈夫?(12.04.06)

「キッチンの手元灯がつかないんですけど」、さきほど、入居者から1本の電話が入った。昨年の夏、照明器具を新品に取り換えたばかりなのに、また不具合である。

家賃を受領する代わりに、部屋を提供する。この提供には、暮らしていく環境をきちんと整えなければならないという義務がある。入居中に不具合が発生すれば、大家の負担である。

入居して以来、給湯器、浴槽、インターホン、ガスコンロ、などなど、ローテンションを組んでいるかのように、次々と不具合がやってくる。

入居者が悪いわけではないが、修繕費の波が押し寄せるたびに、大家って割に合わないと感じる。修繕費のほかにも、固定資産税、管理費などもあり、ローンを組んでいれば、元金の返済や利息の支払いも加わる。

書店にいくと、不動産賃貸経営の本をたくさん見かける。夢のような話が紹介されており、ほんとにこんなことが、誰にでもありえるのか、不動産に携わっているが、私にはピンと来ない。刑事の勘ではないが、不動産屋の勘。

書籍などで紹介されるほどの成功はムリでも、「一括借り上げ」や「・・年保証」というシステムなら、地道でほどほどの儲け、安心”できそう”ということで採用される方も多い。

家賃の入金が保証されているから、多少の修繕費などが発生しても大丈夫。利益は減るけど、手出し(現金収支が赤字)がないなら、まぁいいかと判断される方もいるかもしれない。

この家賃保証って、大丈夫なのか?

家賃保証という言葉を見るたびに、疑問に思う。不動産会社側にいれば、そんないい条件なら、保証する会社の経営が成り立たないはずと分かる。現に、行き詰って倒産した会社も多い。

各会社により内容は異なるため、あくまでも一般論だが、会社の利益を考えれば、ほとんどが「適正な家賃の・・%を保証」となっているはず。

「金・・円の家賃額を保証」であれば、金額そのものが保証されているが、適正な家賃の保証であれば、賃貸相場が下がれば、保証額も下がる。

建物が古くなれば、自然と家賃は下がるし、古さに比例して、不具合も増加する。当然、利回りは低下する。

相続税対策など、金銭的に余裕がある、もしくは、赤字でも大丈夫な方で、もともと利回り以外のことが目的になるケースもある。

老後資金や利回りが目的なら、保証という半端なシステムを採用するより、自分自身でしっかりリスクを取る方がいい。この方が真剣みも増す。稼げるときの利益も増す。さらに、リスクを考えるので、甘い見込みで出発しない。

最近、世間を騒がせているAIJの年金委託の問題。甘い言葉で、リスクを他者に委ねることほど、怖いことはないということが証明された。不動産投資でも同じである。

リスクを学び、過度な期待はしない。許容できるリスクの範囲に留める。売却や資産の入れ替えなど、出口戦略も考えておく。リスクを否定したり、不動産会社に押し付けないこと。押し付けると、上手に分からないように戻されます。



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