家計・税金・保険:日本版サブプライム危機より(08.08.11)

ソフトバンク新書より、石川和夫氏(新日本パブリック・アフェアーズ上級執行役員)、 生駒雅氏(エス・ピー・シー・コンサルティング取締役社長)、 冨田清行氏(新日本パブリック・アフェアーズ シニア・コンサルタント)の共著により、 アメリカで起きたサブプライムローン問題が日本でも起きようとしている危機を警告した “日本版サブプライム危機”が発刊されました。

同書は、バブル経済崩壊後、国の経済政策として行われた旧住宅金融公庫による 住宅ローンの融資が、アメリカで起きたサブプライムローン問題と同じく、 日本版のサブプライムローン問題を引き起こすと論じています。

なぜ、旧住宅金融公庫の融資が問題を引き起こすのか。 それは、ゆとり償還(ゆとり返済)の設定、返済比率の引き下げ、融資限度割合の撤廃、 金利の引き下げ、年収制限の緩和などにより、住宅を購入しやすくするための融資条件緩和により、 本来は住宅ローンを組めない、家を買えない人にまで、過剰融資(貸し込み)をしたことにあると。

この過剰融資で特に問題なのは、ゆとり償還の“ゆとり”期限が切れることで 返済額が一気に上昇することにより、家計・返済が圧迫する。 これに物価高や収入の伸び悩みなども加わり、住宅ローンの破綻が急増する。 これが日本版のサブプライムローン問題になる。

この問題は、政府が経済政策を優先させたことにあり、 国の経済政策に協力させられた責任を国民に押し付けたところに原因があり、 住宅ローン破綻で住宅を取られてしまう住宅難民に対して、 政府は対策を講じなければならないと警告しております。

以上、同書序章より。この問題の背景や不動産購入・住宅ローンの借入への対応、 住宅ローン破綻への対処などについて詳しくは同書をお読み下さい。

実際に旧住宅金融公庫のゆとり返済(不動産屋の実務としてはこの表現の方が馴染みやすい)を 利用して住宅を購入した方がこの問題に直面したとき、まずは借り換えを検討してみるといいでしょう。

現在、民間金融機関による住宅ローンはかなり多彩な商品があり、低金利で利用できるものも多い。 金融機関でも旧住宅金融公庫を利用している人の借り換えを積極的に取り組んでいます。

購入した時から不動産評価額が下がったとしても、借り換えの方には現在の不動産評価額より かなり多い額まで融資範囲として設定していることが、金融機関の意欲を物語っています。

ただし、今までの返済状況や現在の収入状況などは見られてしまうので、 この点に支障がある場合は難しいかもしれません。

この場合はダメになるまでもがき最悪な状況になってから動くのではなく、 早めの段階から、旧住宅金融公庫から衣替えした住宅金融支援機構に相談してください。

住宅金融支援機構では、返済方法の見直しを受け付けると公式に明示しております。 ※事実上、旧住宅金融公庫の融資は間違っていたと認めている。

国の政策、旧住宅金融公庫を含めた金融機関、不動産業界のどれもが、 目先・自社自行の利益しか見てこなかったことに大きな問題があったのかもしれません。

しかし、安易に広告へ食らいついてしまい、最終的な決断をした借りた方の自己責任もあると思います。 未熟なのがいけないのではありません。 未熟なのにいきなり飛び込んで不動産探しをする順番が間違っているのです。

もし、販売側に責任があったとしても、ツケを背負わされ実際に困るのは消費者です。 今後、同じようなことにならないために、具体的な住まい探しをする前に、 客観的なプロに相談してから動くことをお勧めします。 ※知人友人ご親戚の方も経験値のアドバイスはできるかもしれませんが、 プロほど視野は広くなく、偏った知識と経験での狭い視野になると思います。



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