家計・税金・保険:インフレと金利と不動産(08.07.08)

インフレ(インフレーション)を経済用語として説明すると“物価が上昇すること”。 不動産(土地)は正式には物価には該当しないらしいが、物であることは確かであり、 物の価値が上昇するのだから、不動産価値も上昇することになる。 この基本原則から、“不動産はインフレに強い”と言われてきました。

物の価値が上昇する≒お金の価値が減少する。現在、Aという不動産が1000万円で買える。 1年後、同じAという不動産を買うためには1100万円が必要となる。 この場合、物価上昇率(インフレ率)10%。

お金として現在1000万円を所持していても、上記のようなインフレの場合、 同じ金額で同じ物は買えない。このことから、1000万円の価値が下がったことになる。

インフレの際、お金を不動産に置き換えると、時間の経過と共に不動産の価値が上昇し、 換金するとお金が増えて戻ってくる。

住宅ローンの借入などで1000万円を調達する。 金利が3%とすると1年後に1030万円を返済しないといけないが、 換金した後のお金が1100万円になっているので、差引70万円の現金が手元に残る。

不動産の売り買いには諸経費が掛かるので、単純に上記のようなことにはならないが、 インフレの基本を説明したまでなので、突っ込まないようにお願いします。

バブル崩壊後、しばらく続いたデフレ(デフレーション)はインフレの逆なので、 物の価値が下がり、お金の価値があがることになる。

インフレ・デフレのどちらでも、物とお金の価値が動くことにより、金利も動くようになる。 インフレの場合、お金の価値が下がることから資金を物に変える動きが出る。 金融市場ではお金の価値を下げないようにするため、 時間の経過と共に価値が上昇するように金利を上がる。 日銀でも過剰なインフレを抑えるため、市場から資金を吸収しようと金利を上げる。

現在、諸物価が上昇し、先日の日銀総裁のコメントでもインフレが懸念されるとあったが、 では、原則通り金利が上昇するのかというのは悩ましいところ。

一般的にインフレは、景気が上昇し、物に対しての需要が増えることから、 供給が足りなくことで発生する。 しかし、今回の物価上昇は景気が上昇したことにより始まったのではなく、 供給側の事情で始まった。景気が上昇して、というのがないのが問題。

景気が上昇していれば、景気の過熱を抑えるためも含め、 金利が上がるという素直な流れで解釈すればいいが、景気が良くないため、 物価上昇を抑えるため≒金利を上げる、と、景気を良くするため≒金利を下げる、 という葛藤になる。

不動産も、景気上昇でのインフレではないため、価値が上昇する気配はない。 金利が上昇する・負担が増える、不動産の価値は上昇しないという両面で悪い方向になる。

通常のインフレ時なら、金利上昇分以上に不動産価値の上昇があるとなれば、 金利が上昇しても不動産を買うという考えで良い。 しかし、現在の金利上昇はそうならないので、よく検討が必要である。



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