家計・税金・保険:等価交換(07.06.28)

等価交換とは、土地所有者の土地の上に、 デベロッパー等が建築工事費等を負担して中高層耐火共同住宅を建設し、 それぞれの負担割合に応じて竣工したマンションを取得する事業方式。

例:5億円相当の土地 → 一戸5,000万円のマンション20戸が竣工 → 10戸を地主が取得

等価交換の最大のメリットは、不動産譲渡税の課税を繰り延べ(※)と 所有地の新しい建物に住めること。 ※繰り延べを受けるためには、等価交換の条件をクリアする必要がある。

課税を繰り延べるとは、等価交換時の土地等の譲渡利益に対しては課税なし。 しかし、買換え資産(マンション)を譲渡する際、 売った土地の取得原価を採用するため、譲渡税が増える。 結果的には遡って課税することになる。

また、等価交換方式で取得したマンションを賃貸し、 その不動産所得を申告する際の減価償却費は、 基になる取得原価を採用するため、減少することになる。

[等価交換の条件]

1.個人が、既成市街地等およびこれに準ずる区域として 政令で定める区域内にある土地等、建物または構築物を譲渡すること。 ただし、譲渡資産の従前の用途は問わない。

ポイント:政令で定める区域内かどうかの確認

2.譲渡した土地等または建物・構築物の敷地の上に 建設された耐火共同住宅とその敷地に買い換えること。

・耐火建築物または準耐火建築物であること
・地上階数が3階建て以上であること
・床面積の1/2以上が住宅の用に供されるものであること
・譲渡資産の取得者または譲渡者自らが建築すること
・譲渡資産を譲渡した年の1/1以降に買換え資産を取得すること
・譲渡資産を譲渡した年の12/31までに買換え資産を取得すること(特例で最長翌年3年内)
・買換え資産を取得してから1年以内に居住,事業に供すること(見込み、親族一部可)

[等価交換のメリット]

・自身で建て替えると資産規模は大きいが高額な借入金が生じることもあり
・売却すると現金化され、納税はしやすいが相続税が増加する
・複数の区分所有になれば、分けやすく、売りやすく、賃貸経営のリスクも分散する
・事業資金を土地代金でカバーでき、借入金を少なくできる
・ゆかりの土地で新しい建物に居住できる



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