家計・税金・保険:鑑定評価(07.06.22)

相続税の申告のために土地を評価する場合、路線価方式が中心となり、 当該敷地に接する道路の路線価から修正項目(面積、傾斜、形など)による調整をして求めます。 すべての土地の約90%は路線価方式で対応できますが、一部例外がある場合、鑑定評価を行います。

路線価方式が使えないというケースは、路線価方式>時価となる場合です。

 ≪国税庁の事務連絡(平成4年3月)≫
・ 時価が路線価方式での評価を下回る場合、時価で申告しても構わない
・ 但し、時価として適切かどうか審査する

◇ 土地の評価

土地の評価は、物件の調査(特に行政法規)が重要ですが、 その中でも“道路に始まり道路に終わる”と言われるくらい “道路”によって評価が変わります。(道路付け)

 [道路に関してのチェック項目]

1. 道路に接しているか
2. その道路は建築基準法上の道路か
3. 道路の幅員は・・mか
4. その道路に2m以上接しているか

建築基準法では、同法で定める幅員4m以上の道路に、 2m以上接していなければ建築はできないと定めてあり、 建築できない(または制約がある)土地は、評価減となります。

 [建築基準法で定める道路]

1. 道路法による道路(いわゆる公道)
2. 都市計画法による道路(開発道路)
3. 既存道路(昭和25年当時、既に存在した道路)
4. 計画道路(2年以内に施工される計画道路)
5. 位置指定道路(特定行政庁から認められた道路)
6. 2項道路(幅員1.8~4m未満、特定行政庁が指定、セットバックが必要)

※ 但し書き道路(建築審査会の審査が必要、道路として認められる可能性あり)

道路としての注意点として、路線価がある=建築基準法上の道路とはならないこと。 路地状敷地(敷地延長とも言う)の場合、道路幅員や路地部分の長さに関しての規定が、 各自治体で取り扱いが違うこと。

道路以外にも、行政法規などで、どのような敷地利用が可能なのか、 何か制約条件があるのかにより、土地の評価は変わります。

この他にも、傾斜地・崖、敷地面積が広大であることなどで、 時価が路線価方式を下回ることがあります。

 [広大地評価]

広大地とは、開発行為に該当するか、位置指定等の道路を築造しなければ 有効活用できないような面積が広い土地です。目安は1,000㎡(首都圏は500㎡)。 但し、道路などの公共公益用地が必要になることと、 大規模工場やマンションの敷地に適さないことが条件となります。

ダメな場合:マンションや工場として利用できる、道路を作らなくても宅地開発ができる、など

マンション用地か戸建住宅用地かの判断は、不動産業者や鑑定士さんでも迷うところですが、 容積率、用途地域などの法規制、近隣や道路・立地の状況、面積や地形などを総合的に判断します。

ここは非常に難しい判断になりますので、税理士さんではなく、 不動産鑑定士による評価が必要になります。 (税理士さんは税のプロであり、土地評価のプロではないので) 広大地と認められれば、納税者にとって有利になりますが、広大地と認めさせるのは非常に難しいので、 いかに力(経験や実績、知識や知恵)がある不動産鑑定士に依頼できるかが分かれ目になります。



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