家計・税金・保険:相続財産の評価(07.05.12)

相続財産は、原則として相続開始時の時価で評価します。 上場株式や預貯金などは簡単に分かり、不動産のうち建物は、 市町村で個々に評価してある“固定資産税評価額”のため、 評価はすぐに分かりますが、土地と非上場株式(いわゆる中小企業のオーナー)は 評価が複雑で難しくなっております。

◆ 土地の評価

まず、土地の評価は筆(土地の区分)単位ではなく、 利用単位(複数の土地を同じ用途で使う)で評価します。 評価方式は路線価方式(主に市街地)と倍率方式(主に郊外)とがあります。

路線価とは、市街地の道路ごとに付けられている“路線に面する敷地の標準的な評価額(1㎡)”で、 税務署に備え付けられている路線価図にて確認できます。 現在はインターネットを通じても確認することができます。

◆ 路線価の加減算

路線価に土地の面積を掛けた価格が評価額となりますが、 実際の評価(時価、取引価格)は、土地の形や大きさ、 道路方位など様々な要素により異なります。 相続税の評価は時価を原則とすることから、 路線価により算出された評価額から、 時価に近づけるための加算や減算をします。

加算・減算項目:奥行き、形、間口、崖、角、複数路線に接道など

◆ 利用形態による修正

土地の利用形態によっても、評価は異なるため、 上記の計算により算出された評価額(※)から利用形態により評価を修正します。

※ 通常の評価は自用地。自用地とは自宅や駐車場、更地など

・ 貸宅地(いわゆる借地) → 自用地 -(1-借地権割合)
・ 貸家建付地(アパート用地) → 自用地 -(1-借地権割合×借家権割合)
・ 借地(借りている人) → 自用地 × 借地権割合
・ 私道 → 不特定多数の通行ならゼロ、特定人の通行のみなら30%
・ その他 → セットバック、高圧線下、都市計画予定地などは個々に修正

※ 貸家建付地は、土地と建物の所有者が違う時は適用されません。

◆ その他

アパートなど賃貸している建物は、固定資産税評価額の70%(大阪の一部は除く) 非上場株式は、純資産価格方式、類似業種比準価格方式、または、その併用



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