家計・税金・保険:宅地の評価(07.05.12)

路線価による土地評価は、どの土地も画一的な評価になるため、 それぞれの土地ごとに個別の要因を考慮しなければ、 実際の評価と異なる結果になってしまいます。

まず、地積を決定し、その後、奥行、間口、接道、形状などによって加算・補正をします。 地積は実際の面積(実測)が基本ですが、大きな差異がない前提で 公簿(登記簿)の面積を採用します。しかし、売却や分筆する際は実測面積になります。

※ 不動産登記法の改正(H17)により、分筆する際には、 全体測量・残地測量まですることが義務化され、 また、実際の面積と公簿の面積に違いが生じた際は、地積更正登記が必要になります。 この影響により、時間・費用が余計に必要となり、財産評価が上昇することもあります。 (ので、できれば生前に対策を)

≪画地調整≫

1. 奥行価格補正
奥行距離に応じた奥行価格補正率を乗じて算出。
式)正面路線価×奥行価格補正率=土地評価単価

2. 側方路線影響加算
土地が角地もしくは準角地の場合に適用。
式)1の評価+側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率=土地評価単価

3. 二方路線影響加算
土地が正面と裏面で路線に接している場合に適用。
式)1の評価+裏面路線価×奥行価格補正率×二方路線影響加算率=土地評価単価

4. 間口狭小補正
路線に接する距離が短い場合に適用。
式)1の評価×間口狭小補正率=土地評価単価

5. 奥行長大補正
間口のわりに奥行が長い場合に適用。
式)1の評価×奥行長大補正率=土地評価単価

6. 不整形地補正
正面路線から見て正方形、長方形になっていない場合に適用。
式)かげ地割合(想定整形地面積-不整形地面積)/想定整形地面積・・2
2に対する不整形地補正率×路線価=土地評価単価

7. 無道路地補正
道路に直接接していない場合に適用。
式)無道路地を接道義務が果たせる不整形地とみなして計算・・3
無道路地であることの媒酌を計算
A:路線価×接道義務を果たすために開設した通路の面積・・X
B:3の評価×40%・・Y
3-(XかYのどちらか低い金額)=土地評価

8. がけ地補正
通常の用途に使えない部分がある場合に適用。
式)1の評価×がけ地補正率(方位により)=土地評価単価

9. 広大地補正
通常の用途に使うには、あまりにも面積が広い場合に適用。
式)正面路線価×広大地補正率=土地評価単価

※ 正面路線→路線価が高い方、側方路線→路線価が低い方
※ 各補正・加算の率は、土地が属する地区ごとに変わる。
※ 想定整形地とは、正面路線に対して対象地全域を囲む整形地
※ 接道義務は各地方公共団体により異なる

この他にも、土地の状態・権利などにより、減額されることがあります。



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