家計・税金・保険:土地評価は税理士次第(07.05.12)

1年間の死亡者数は約100万人。 そのうち、相続税の申告をする必要がある人は4.5万人。 税理士さんの登録数は約7万人なので、単純計算で、 税理士さん一人当たり相続税申告を担当するのは年0.6件。 年数件~数十件を担当される税理士さんもいらっしゃいますので、 相続税の申告を一切手掛けない方も相当数に上ります。

不動産屋でも、売買、賃貸、自宅用、事業用、種別ごとなど、 その専門は多岐に渡り、携わっていないと専門外は分からないということがあります。 税理士さんも同じですね。税理士試験は、必須と選択で5科目に合格すれば資格が取れますが、 そのうち“相続税”は選択科目になり、勉強すらしたことがないという方もいます。 同じ税金のことですから、一般の方よりは理解あるとは思われます。 しかし、依頼するなら、やはり“相続に強い税理士”さんにすることをお勧めします。

(税理士さんも、相続は専門外ですからと言えばいいのですが、 知識で売っている商売なので、分からない、知らないというのは心情的に言いづらいのでしょう。 でも、依頼者のことを考えたら、専門外で迷惑を掛けることを避けるのが、プロだと思います)

相続税を申告するにあたり、相続財産を評価することが第一歩になります。 日本の相続では、財産の大部分を土地が占めます。現金・預金などは誰が評価しても一緒ですが、 土地の評価は担当する方によって、大きな違いが出ます。

土地を評価する基本方式は、路線価方式と倍率方式の二種類があります。

・ 路線価方式
国税庁から出される路線価(道路に面する土地の単価)に面積を乗じて計算。 路線価は“理想的な土地の単価”を出しているため、諸所の事情を考慮します。

・ 倍率方式
路線価が算出されていない地域に適用。固定資産評価に国税庁の定めた倍率を乗じて計算。 もともとの評価が個別要因を考慮していないこともある。

このように、土地の評価は路線価や固定資産評価を基にして算出されますが、 ここをそのままで行くか、何かしらの減価要因を見つけて評価を下げるかは、 担当者の力量によって違ってきます。

ただ、減価要因と言っても、税務署に対する説得力がなければ意味がありません。 また、どうしても減価要因が見つからない場合もあります。



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