不動産,住宅購入に関わる費用:購入後の維持費用は余裕を持って(14.05.10)

若者のクルマ離れが言われて久しい。理由は、クルマを持っているだけでのステータスがなくなった、都心で居住しているかぎり利便性に不自由がない、手軽なレンタカーの普及などあげられるが、一番の要因は維持コストが大きいことだろう。

クルマを買った場合、購入費(マイカーローンを組めば返済)の他に、自動車税、自動車保険料、定期検査の費用、メンテナンスコスト、駐車料などが必要となる。

非正規化社員の増加による若者世帯の収入減少と賃金上昇の期待感が薄く、携帯電話や外食費などの支出が増加に加えて、燃料や保険料の上昇もあり、クルマ離れが進行した。

クルマと同様、不動産を所有する場合にも維持コストは必要となる。住宅ローンの返済に加え、固定資産税・都市計画税(以下、固定資産税等)、マンションであれば管理費、修繕積立金、駐車料(駐輪料など含む)、戸建てなら修繕費用など。

マンションの管理費や修繕積立金等は、販売概要資料にも記載されていることから計算しやすいが、見落としがちなのが固定資産税等である。

固定資産税等は、不動産を所有している人(法人)に課税される。課税対象者は1月1日現在の所有者とされ、毎年4~5月頃に、課税行政団体(市区町村)から固定資産税等の納付書が届く。

1月1日に所有している人が、1年間分の固定資産税等を納付する義務があり、年の途中で所有者が切り替わっても納付義務者は変わらない。(買主は支払い義務はない)

しかし、この状態だと不公平感を生じるということで、不動産取引の実務では、引渡し(所有権の移転)が行われた日を持って、日割り清算を行うことが慣例となっている。これを公課清算という。

市区町村からの建前(法律規定)では、1月1日の所有者(売主)が1年分を支払う義務があるとされるため、公課清算が行われても買主が税負担したことにはならない。

理屈上(取引上、税務上)は、公課清算で計算された金額を代金に加えて支払う”公課清算金”であり、固定資産税等の負担と言うより代金の追加分とみなす方が正しい。

同じような慣例で、土地で納付済みの水道の給水申込金や下水の負担金、マンションの新築時に一括で支払った修繕積立基金の一時金などは、不動産を構成する一部とみなされ、金銭的なやり取りなく、そのまま権利移転が行われる。

このような慣例は、正論(法的な理論)を用いて意義を唱えることもできるのだろうが、圧倒的な実績数の前に採用されないばかりか、主張するだけでも取引に暗雲が漂うこともある。※例外の取り扱いを私は経験したことはない。

この固定資産税等にもいくつかの軽減措置があり、購入後の負担を和らげる効果がある。

住宅用地の特例:課税時点(1月1日)で住宅が建っている場合、土地の評価額を200平米までは6分の1(都市計画税では3分の1)に軽減し、200平米を超えた部分は3分の1(都市計画税では3分の2)に軽減して税額を計算する。

新築住宅の特例:新築された建物の税額を120平米までに限り一定期間※減額する。※構造により期間が異なり、長期優良住宅になるとさらに延長される。

私の失敗例でお恥ずかしいのですが、固定資産税等の清算金額を計算するにあたり、納付書が届く前の取引(1~3月)であったため前年度の税額で清算を行ったら、新築住宅の軽減期間終了後であったため、税額が大きく異なるということがあった。

マンションの修繕積立金でも、築年数が経つことにより金額が増加していくケースが多く、購入後の維持費は余裕を持って見込んでおく、もしくは、住宅ローン返済に余裕を持っておくことが必要となる。



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