不動産,住宅購入に関わる費用:不動産取引と税金の注意点集(13.10.06)

不動産取引にはさまざまな税制が関連しています。もっと単純にしてくれよ、というくらい複雑で、その都度、確認する必要があります。主な注意点を列記しましたので、ご参照まで。

1)床面積

住宅ローン控除や住宅取得資金贈与の特例を受ける要件にある「床面積50平米以上」は登記簿の面積で判断される。マンションの場合、資料やパンフレットに記載される面積は壁芯面積であり、内法面積で計算される登記簿面積は小さくなる。

2)築年数

住宅ローン控除や住宅取得資金贈与の特例を受ける要件にある「築20年以内」は固定資産税台帳登録日により判定される。登記簿上の新築年月日と異なる場合があるので、築20年の境前後に新築された建物は注意。

3)親からの資金借入

贈与ではなく借入であれば、当然、贈与税の対象にはならない。借入だという言葉だけでは不足し、借入の契約書作成、1%超の利息、返済の事実が必要となる。

4)共有持ち分

購入総費用の資金拠出割合で持分を設定することが必要。価格のみではなく諸費用も含めたうえで算出する。拠出割合と持分割合がずれると、ずれた分だけ贈与がなされたとみなされる。基礎控除110万円の範囲に収まっていれば贈与税ゼロなので、あまりにも細かくする必要はない。※他に贈与がない前提。

5)連帯での借り入れ

住宅ローン控除を受けるためには、連帯保証ではなく、連帯債務となる必要がある。返済も共同の場合、返済割合に応じた借入額とし、持分割合も調整する。

6)住宅資金提供の時期

「贈与を受けた年の翌年3月15日までに」、資金提供を受けた住宅へ居住しなければならない。土地やマンションの購入の場合、提供を受けた翌年の3月15日以降に完成し、居住を開始するケースも多い(特に年の後半に贈与を受けた場合など)。この場合、居住開始が間に合うかどうか確認が必要となる。

7)居住用財産売却の特別控除(3000万円控除)

居住用財産の売却で譲渡所得(利益)が出ても3,000万円以内なら特別控除を利用することにより、譲渡所得はゼロとなる。ただし、様々な要件(対象外になる)があるため注意が必要。

主な要件は、一時利用ではなく生活の拠点であること、建物名義があること、3年前まで住んでいたこと、貸家や駐車場として貸していないこと、取り壊し後1年以内であること、などなど。

8)所有期間

譲渡所得は、所有期間が短期か長期で税率が異なり、その判定期間は5年。5年間の考え方は「譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える」であり、取得日から譲渡日までで満5年でも短期となる場合がある。

9)固定資産税の小規模住宅用地軽減の特例

1月1日現在で建物があるかどうかにより判断される。建物解体の時期が12月か翌年1月かにより、翌年の土地の固定資産税が大きく変わる。



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