不動産,住宅購入に関わる費用:解体工事費用が高くなった(12.07.26)

毎年、何兆円も住宅に資本が投下されても、おなじくらい消失していては、国全体の住宅ストック(資産)は増えず、まるで、ざるに水を注ぐように、お金なくなっていく。

これではいけないと、国は、住宅ストックの形成のために、建物の耐久性を高め長寿命化を図り、住宅流通市場を整備し資産価値を維持しようと動き出した。

これから新築される建物は、この流れに乗ることができるが、とにかく住宅の数を確保するために作られてきた昭和年代の建物は、この流れに乗れるものは少なく、解体し、クオリティ高い建物に建て替えられる。

既存の住宅地で売り出される土地は、昭和年代の建物があることが多く、売り主側で売り出す前に解体するか、買い主側で購入後に解体されることになる。

この建物解体工事費用が、近年、かなり高くなってきた。きっかけは、リサイクル法により、建物廃材の分別が徹底され撤去費が高くなったこと。さらに、東日本大震災による重機、人員不足による手間賃の上昇による影響もある。

解体工事費用は、およそ次のような項目で構成されている。

建物本体解体:建物の構造と面積で計算される。木造以外の鉄骨造、鉄筋コンクリート造は単価が高くなる。

足場、養生:建物解体工事による近隣へのトラブル防止。

建物以外の撤去:浄化槽、植栽、庭石、カーポート、物置、井戸などの撤去費用。

諸経費:解体証明書・マニフェストの発行、重機運搬費用などの雑費。

さらに、ベタ基礎、基礎補強の杭、建物内残置物があると、加算料金が必要となる。道が狭い、道路との高低差があると、運搬の回数が増えて割増しされる。もちろん、消費税課税の対象となる。

少し前までだと、標準的な大きさの木造建物と庭であれば、約100万円をイメージしていればよかったが、最近は、小さな建物でも120~150万円程度の見積もりが出て、びっくりすることがある。

この解体工事の費用が高くなったことは、不動産取引価格にも影響が及ぶ。

古家付の土地を購入しようとなったとき、建物の建築費用を確認することに加え、設備や解体工事費用の見積もりも取る。その際、工事費用が高くなった分、土地価格を抑えようとし、安い土地を選んだり、価格交渉を行なわれる。

ただ、注意すべきは、解体工事費用が発生するからとやみくもに乱暴な交渉はしないこと。売り主側で解体工事費用を見込んで、相場よりも安く売りだしている場合、感情的になり、壊れてしまうこともある。

更地に換算した時、その価格が適正であるのか否かが重要。費用がかかるからとなんでもかんでも価格交渉しようとすれば、いい土地を逃すこともある。冷静な分析を忘れずに。



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