不動産,住宅購入に関わる費用:不動産関連の所得税・住民税(07.09.26)

個人の所得に対する所得税・住民税にて、不動産や住宅に関係するのは、 住宅(不動産)を住宅ローンを利用して購入した場合の住宅ローン控除 (住宅借入金等特別控除)、 不動産を売却した場合の譲渡所得、 不動産を賃貸し収入を得ている場合の不動産所得の3つがあります。

◇住宅ローン控除

個人が住宅を新築及び増改築したり、新築・中古の住宅を購入した際に、 金融機関から10年以上の住宅ローンを利用した場合、 住み始めた時から一定の期間に限り、所得税が控除されます。※土地も対象内

この制度が適用されるためには、いくつかの条件があります。

1.平成20年12月31日までに入居(居住)
2.工事の完了または取得の日から6ヵ月以内に入居(居住)
3.床面積が50㎡以上
4.床面積の2分の1以上が居住用
5.中古は築20年内(耐火建築は25年)か新耐震基準適合
6.増改築は工事費用が100万円超
7.所得金額3,000万円以下
8.入居した前後2年(計5年)に不動産譲渡の特例を使用していない
9.中古で親族などの関係者からの取得ではない

控除される金額は、年末の借入残高×控除率で計算された金額になり、 入居年によって控除対象限度額が違います。 平成19年入居であれば控除限度額は2,500万円、平成20年入居であれば2,000万円。 控除率は、1~6年目は1%、7~10年目は0.5%です。

また、この住宅ローン控除は所得税のみ対象で住民税には適用がありません。 平成19年の税源移譲により、所得金額によっては控除額が少なくなってしまうため、 控除期間を15年にすることもできるようになりました。

この場合、控除限度額は10年の場合と変わりませんが、 控除率が1~10年目0.6%、11~15年目0.4%になります。 この制度は従来のパターンとの選択になります。

さらに、平成18年までに入居し住宅ローン控除を適用している人で、 税源移譲による住宅ローン控除額の減少してしまった場合、 市町村に申告することにより、住民税の減額が可能です。

◇譲渡所得

個人が不動産を売却し利益が生じた場合、その利益に対して所得税と住民税がかかります。 この税金は、所有期間が5年以下か5年を超えるかにより税率が変わります。

利益(譲渡所得)は、売却した金額から、 取得費(購入金額と購入諸費用)・売却諸費用・特別控除を引いて計算されます。

所有期間は、譲渡した年の1月1日現在の時点で5年を超えるかどうかで判断し、 実際の所有期間ではないことが要注意です。 期間が5年以下の場合、税率は所得税30%・住民税9%の合計39%となり、 期間が5年を超えると所得税15%・住民税5%となります。

所得費が不明の場合、売却した金額の5%を取得費とみなして計算します。 余裕を持った計算では、売却した金額の4割(長期なら2割)の税金が かかるんだなというところからスタートし、 取得費、売却費用、特別控除などを引いていくようにします。

特別控除の中で一番基本的なのは、居住用財産の特別控除です。 居住していた建物とその敷地を売却した場合、 その売却が転居してから3年以内であれば適用され、控除金額は3,000万円です。 この控除は所有期間による制限はなく、共有であればそれぞれにこの控除が受けられます。 なお、家屋を解体した場合、転居後3年と取り壊し後1年のいずれか早い日が期日になります。

この他に買換え特例や利益がマイナス(譲渡損失)の場合の特例などもございます。

◇不動産所得

不動産を賃貸して得た収入に所得税・住民税がかかります。 この計算は単純に、得られた収入から掛かった必要経費を除いた金額です。 ※一定規模以上になると事業税も。

この不動産所得は、給与所得などを損益通算されますが、 土地の取得のためとみなされた融資部分の利息は損益通算の対象にはなりません。

以上が、不動産に関係する所得税と住民税の概要です。 各税金とも、概略だけで詳細まで記載しておりませんので、 詳細について、専門家に相談するか、各課税担当部署にご確認下さい。



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