不動産,住宅購入に関わる費用:固定資産税と都市計画税(07.09.14)

固定資産税とは、その名の通り“固定資産を保有している人にかかる税金”です。 一般的には固定資産税と言うと、その中に都市計画税も含まれておりますが、 厳密には違う税金であり、正確には固定資産税等(もしくは公課)となります。

また、同じく一般的に固定資産税というと不動産を保有しているとかかる 税金というイメージがございますが、法人・会社などが所有する 不動産以外の資産にもかかります。 (個人にもかかるのかもしれませんが、不動産以外に固定資産税の対象となる資産を  保有するような資産家に会ったことがないので分かりません)

≪固定資産税の概略≫

納税義務者:1月1日の所有者
課税者:市町村(23区内は都)
標準税率:100分の1.4(1.4%)
課税標準:固定資産税台帳に登録されている価格(固定資産税評価額)
計算式:評価額×税率

◇住宅用地の特例

要件を満たした住宅用地のうち200㎡以下を小規模住宅用地といい課税標準が6分の1になり、 200㎡を超える部分を一般住宅用地といい課税標準が3分の1になります。 (=固定資産税が軽減される)

◇新築住宅の特例

平成20年3月31日までに要件を満たして新築された場合、 地上階数3以上の中高層耐火建築は5年間、それ以外は3年間にわたり、 固定資産税が2分の1に減額されます。なお、対象になるのは120㎡まで。別荘は適用外。

◇その他

中古住宅(昭和56年までの建築)の耐震工事やバリアフリー改修工事による 固定資産税の減額措置もあります。(期限あり)

≪都市計画税≫

固定資産税は不動産所有者全部にかかりますが、 都市計画税は都市計画で定められた市街化区域内に不動産(土地・建物)を 所有している場合に課税されます。

基本的な部分は固定資産税と同じであり、税率は100分の0.3(0.3%)が上限。 住宅用地の特例は、小規模住宅用地は3分の1、一般住宅用地は3分の2に課税標準を軽減。

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不動産購入後、所有名義が変更になった後は、市町村から直接新しい所有者へ請求が届きます。

年度の途中で所有者が変更になった場合、所有者が変更になったことによる清算は 市町村では行わないため、不動産取引の中で所有期間に応じた清算を行います。※注

※注 法律で清算を定めているわけではなく、取引条件の一部として扱われます。

計算方法は一年分の固定資産税等から一日あたりの金額を算出し、 売主と買主の所有日数に応じて割り振ります。 主に東日本(関東)では暦年である1月1日~12月31日を一年とし、 西日本(関西)では年度である4月1日~3月31日を一年として計算します。 なぜ、東と西で一年の考え方が違うのか、はたしてどちらが正しいのかは分かりません。

また、東で年度を採用することもあり、西で暦年を採用する場合もございますので、 関東だから“暦年だ”と主張しても、どちらが正しいのか定めはないので、 議論は平行線になってしまいます。

※注のとおり、この清算は取引条件の一部であるので、どちらを採用しても 売主・買主が了解すればよく、価格交渉と比較して金額が小さいため、 この部分の交渉は実質行われておらず、 不動産会社の考えや慣習で決まることがほとんどです。

では、この部分の交渉をしてみたらどうなるでしょうか。

まず、不動産会社はビックリするでしょうね。 (なんて細かい客だ、などなど)

でも、法律的には固定資産税の清算を取り決めておらず、 清算そのものがなくても違反ではないので、買主の方が正論です。(法律上は)

しかし、現在の不動産取引は100%と言っていいくらい固定資産税等の清算を前提としており、 その前提による取引価格の交渉や意思を決めていることから、 清算については慣習に従うというのが現実になります。

この清算については、取引価格の交渉に含みということでお考え頂き、譲るが勝ち、 その分、円滑な取引へと進むということでよろしいのではないかと思います。 (何が何でも勝ちたい、取引が壊れてもいいという覚悟があれば別ですが)

ご気分を害された方がいましたら、お詫びします。



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