我孫子市:住宅の購入採算ライン(10.10.12)

ファミリータイプの目安賃料より、購入した住宅を賃貸にした想定賃料を計算し、その賃料を下回る返済(自己資金ゼロ、諸費用は別途、マンションは管理費等を返済金額に算入)となる購入金額を計算してみました。

いわゆる収益還元法を基にしたもので、潜在的な不動産の力(収益力)から、どの程度の金額が妥当なのか、割高、割安などの参考になると思われます。

計算:購入金額の100%を住宅ローンで借りた場合の返済額(35年、2%)が、想定賃料を下回るラインの金額。

例えば、我孫子市我孫子でマンション(専有面積70m2、築10年)を購入しようとしたとき、総額が2,390万円を下回れば割安、上回れば割高とも考えられます。さらに、この金額以下で借入額を抑えれば、賃貸にした際の賃料が返済額を上回ることとなります。

ただし、築年数の経過とともに賃料は下がるとすれば、下がる分だけの蓄えなり、購入時の自己資金投入・借入金額の軽減が必要です。購入金額は採算ラインとして、そこに10~20%程度の自己資金を投入するのがお勧めされます。※自己資金は購入金額の10~20%+諸費用分。

さらに、35年間、ずっと入居者がいるとも限らず、メンテナンスコストなども考慮すると、貯蓄または繰り上げ返済などの検討も必要です。なお、一戸建ての場合、想定賃料に駐車場を考慮しておりませんので、その分の賃料余力はあります。

モデルとなる住宅は、マンションなら専有面積70m2、一戸建ては建物面積100m2、ともに築10年としております。購入する建物の面積や駅からの距離、築年数が変わる場合は調整が必要です。

目安賃料の算出には、実際に入居者を募集している情報を基にしておりますが、成約賃料は不明であること、モデルとした物件を変更することにより、多少変動致します。

地域事情などもあり、単身向き・ファミリー向きのエリア特性、賃貸供給状況などにより、想定賃料・採算ラインも変わります。両隣りの地域と比較してみると、より目安が分かります。

【我孫子市の購入採算ライン一覧】

 我孫子)マンション:2,390万円 一戸建て:4,461万円
 青山)マンション:1,236万円 一戸建て:2,788万円
 青山台)マンション:1,919万円 一戸建て:3,676万円
 新木)マンション:1,379万円 一戸建て:3,449万円
 新木野)マンション:1,379万円 一戸建て:3,449万円
 台田)マンション:1,832万円 一戸建て:4,264万円
 船戸)マンション:1,734万円 一戸建て:3,999万円
 古戸)マンション:1,379万円 一戸建て:3,449万円
 布佐)マンション:1,204万円 一戸建て:3,252万円
 布佐平和台)マンション:1,608万円 一戸建て:3,300万円(注)
 布佐酉町)マンション:1,204万円 一戸建て:3,252万円
 布施)マンション:2,054万円 一戸建て:4,266万円
 白山)マンション:2,850万円 一戸建て:4,072万円
 日秀)マンション:1,604万円 一戸建て:3,534万円
 東我孫子)マンション:1,713万円 一戸建て:4,132万円
 本町)マンション:1,962万円 一戸建て:4,042万円(注)
 都部)マンション:1,242万円 一戸建て:3,313万円
 泉)マンション:1,836万円 一戸建て:3,927万円
 湖北台)マンション:1,545万円 一戸建て:3,587万円
 寿)マンション:2,863万円 一戸建て:5,295万円
 高野山)マンション:1,405万円 一戸建て:3,530万円
 久寺家)マンション:1,513万円 一戸建て:3,612万円
 緑)マンション:2,863万円 一戸建て:5,295万円
 南青山)マンション:1,237万円 一戸建て:2,788万円
 南新木)マンション:1,186万円 一戸建て:3,323万円
 都)マンション:1,204万円 一戸建て:3,252万円
 中峠)マンション:1,604万円 一戸建て:3,534万円
 中里)マンション:1,604万円 一戸建て:3,534万円
 並木)マンション:2,762万円 一戸建て:4,993万円(注)
 根戸)マンション:1,513万円 一戸建て:3,612万円
 岡発戸)マンション:1,480万円 一戸建て:3,333万円
 下ヶ戸)マンション:1,480万円 一戸建て:3,333万円
 栄)マンション:1,791万円 一戸建て:3,610万円
 柴崎)マンション:1,137万円 一戸建て:2,864万円
 柴崎台)マンション:2,570万円 一戸建て:4,773万円
 天王台)マンション:2,477万円 一戸建て:4,879万円
 つくし野)マンション:2,395万円 一戸建て:4,424万円
 若松)マンション:2,132万円 一戸建て:4,027万円

※算出された金額は目安であり購入に際して個別の検証が必要です。




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