2007基準地価(07.09.21)

基準地価とは、都道府県が調査した7月1日現在の地価(市場)であり、
1月1日現在の地価を国が調査する公示地価とほぼ同じ内容。
基準地価の場合、公示地価には入らない市街化調整区域も対象になるため、
全体の地価動向の数値は公示地価よりも抑えられたものになる。

この基準地価の2007年分が先日発表されました。
ここ最近、公示地価や路線価などに対してのコラムでも書きましたが、
発表される数値自体は地価の上昇傾向を示していますが、
タイムラグがあることや現場の状況を見ていると、
地価上昇もピークになったのではと推察しております。
なお、このコラムでは、都心や商業地などは割愛させていただき、
一般的な住宅地について、少し書いてみます。(関東のみ)

東京圏の住宅地は4.8%の上昇、上昇率が最も高いのは文京区で24.6%、
職住接近の港区や中央区でも20%超。都心に近い、武蔵野市、三鷹市、
調布市、市川市、川崎市、川口市、所沢市、
また、新線による効果があった守谷市などでは、上昇率が拡大した。

これらの数値を見ていると、地価は上昇真っ最中という感じに
受けられるかもしれませんが、地価上昇による住宅地の価格は、
購入者の資金力の限界に達しており、もうこれ以上の上昇をしては
購入そのものを見送ることになるのではと思われ、上昇も止まると思われる。

実際、土地を探している人は、それぞれの予算に合わせて、
売り出されている土地を見ると、想像以上に地価が高く、
「こんなに狭くなるのか、ここまで離れるのか、
ここまでのお金を出さないとダメなのか」という落胆まで
とはいかなくても、土地探し・住まい探しの大変さを実感することになる。

バブル以前は、高度成長で収入が増加していたり、会社や社会の安心感もあり、
住まいを購入することを素直に目標としていたりしたので、狭くても、遠くても、
多少高くても購入に至ったかもしれないが、現在の購入者は、
将来の不安、価値観の変化などから、地価上昇したら購入そのものを
延期や見送ることも多い。

地価が高くなるということは、必然と、新築分譲住宅や新築マンションの
価格にも反映されるので、土地探しと同じような現象になる。

しかし、一戸建て、マンションともに分譲業者は、仕入れて、
売ってと繰り返し動いていないと仕事にならないため、見送ってしまう購入者が多い中、
数少ない残された購入者に売らなければならない。
このため、購入者から買いたく(住みたく)なるような長所がない物件の場合、
分譲会社側が下手に出ざる負えない=値下げという流れになってしまう。

都心の好立地に位置する“億ション”は売れ行きが良いような話を聞く
(私には他人事ですが)が、私が携わっているエリアでは、
売れ残っているマンションを見かけることが多い。これは噂ですが、
10%の値引きは当たり前になっており、物件によっては15~20%とも。
この値引き幅は物件の人気具合にもよるので、
必ずしもここまでできると保証はしませんので、あしからずです。
表面的な値引きは少なくても、諸費用や家具・電化製品などで
実質大きな値引きになることも。

ただ、投資物件を買うなら、このような買い方でもよいのでしょうが、
自分の住まい・自宅を購入するのですから、どっちが値引きをたくさんしてくれたとか、
どっちがサービスが多いということで選ぶのではなく、自分たちの生活や人生、
これからの資産価値などまで考えてご決断ください。

余談:同じ価格なら、都心好立地の中古マンション>郊外の新築マンションであり、
一戸建てなら、半端な利便性と密接した建売>郊外の環境が良い場所で耐久性がある住宅
(自分の寿命と住宅ローン返済期間以上)でしょうか。(あくまでも私の主観ですが)




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