公示地価分析(07.03.24)

公示地価の発表後、例年、各新聞や雑誌などで公示地価の内容を分析した結果が
ぞくぞくと掲載されます。ここ数年、掲載された内容を見ていると、
どこも同じ内容(同じデータだから当然ですが)になるのがほとんどです。
もうちょっと、独自の視点があってもいいのかなと思うのですが、仕方ないですね。

早速ですが、日本経済新聞で分析記事が掲載されましたので、
ご紹介しながら、コメントをしていきます。

まず最初にまとめの文を。


地価が右肩上がりのバブル景気。地価が下がり続けた土地デフレ。その双方を抜け出し、
地価は土地の実需を測るモノサシとしての機能を取り戻した。

矢野勝彦日本総合研究所主任研究員は
「実需を生むヒトや企業を集める創意工夫がなければ人口が流出し地価も下がる」と指摘。
地域間競争に終わりはない。

地価下落が続く地方でも、町や村の工夫で人口が増え、地価も上昇している地域がある。
人口減の時代、地域間で人口や企業の奪い合いが始まり、それに勝った地域が地価も上昇=繁栄し、
負けると地価も下落=衰退へと進む。

これから、不動産・住まいを購入する要素として、行政・政治という部分も大きなウェイトを
占めてくるかもしれません。いや、もうすでに教育や医療などの部分では、
気にしている購入者も出てきております。

また、軒並み上昇した都市圏・首都圏でも、地域により上昇率に差が出たり、
取り残されて下落している地域もあります。


新宿区は東京23区の中で隣接区よりも上昇率は低く、23区中で17番目。
新線開業予定で地価上昇のきっかけになると期待されたが・・。
隣接区では上昇したのは、再開発で人を集める街並みが資金を呼び込み、地価が上昇した。

郊外の住宅地でも同様で、千葉県内の新線として沿線の宅地開発が進む北総線とつくばエクスプレス。
北総線沿線の地域は、同線の運賃高が影響し、地価が下落したのに対し、
つくばエクスプレス沿線の地域は、地価は底入れした。
新線、新規開発地ならばどこでも良いのではないことが分かる。

神奈川県では都心に近い場所で上昇したが、離れるに従い上昇幅は縮み、下落に転じる。
その中で例外なのは茅ヶ崎市で、理由は“湘南に住む”というブランド力。

しかし、茅ヶ崎市なら全て上昇というわけではなく、海側と山側で明暗は分かれ、
海側には需要があるが、湘南のイメージが薄い山側では地価下落が止まらない。

同じような地域でも、便利で快適な街づくりが欠かせないことを物語っている。


公示地価を優秀なスタッフが分析したものなので間違いではないと思いますが、
数字やデータから(だけ?)の分析では、現状を正しく把握できません。

大きな流れ、方向、総論は、間違いなく正しい。これには意義を唱えません。
しかし、現場の状況を肌で感じた結果は、データや平均値では下がっていても、
実態としては上昇しております。

たまたま、北総線やつくばエクスプレス沿線が活動エリアの柏オフィス、茅ヶ崎にある湘南オフィスと、
特に今回取り上げられた地域に詳しいからかもしれません。

北総線は、運賃が高く敬遠されるのも多いですが、それを差し引いても、環境の良さ、
ぞくぞくとオープンする商業施設、2010年度成田空港へ延伸、台地の平坦地で災害に強いなどなど、
需要者を惹きつける魅力があり、現にURが売り出す宅地は10~20倍の倍率になります。

茅ヶ崎市も、確かに海側の方が需要があり、地価が高く、かつ、上昇しているのは事実です。
しかし、山側も周辺地域の高い地価や上昇から逃げてくる人もおり、下落しているという印象はない。

どちらにも言えるのが、下落しているのだから安く買えるでしょ、探してと依頼されても、
そうは簡単に探せないというのが現実です。(駅から離れたバス便なら別かもしれません)

公示地価全国平均上昇→全て上昇×。・・市、・・線平均値下落→全て下落ではない。
最初の言葉ではないですが、各々で状況、実態、傾向は違いますので、パッと短絡的に判断せず、
ひとつひとつを適切に判断していくことが大事です。




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