2007公示地価(07.03.23)

3月22日、国土交通省は公示地価を発表し、全国平均で16年ぶりに上昇に転じたものとなった。
ただ、この平均というものは三大都市圏が引っ張り上げたもので、
半分以上の地点ではなお下落が続いている状況。

都会の異常な地価や上昇を取り上げても、ごく普通のお住まいの方には縁遠い話ですので、
このサイトでは都市部の住宅地にスポットをあてて、私なりのコメントを出したいと思います。


千葉県内でも全国平均と同じように千葉県内平均も16年ぶりに上昇に転じた。
昨年は市川市、浦安市やTXの影響による沿線周辺が上昇しただけに留まったが、
今年は東京に近い県北西部で軒並み上昇に転じた。

昨年から上昇に転じている浦安市は12%、市川市は8.3%とさらに高い上昇率になった。
この両市は実感として、もっと地価が高くなっている感触があり、
一部では23区の千葉寄りの区と地価の逆転現象が起きている。

これは、都内は高いからと最初から諦めて千葉県の東京寄りを探すよりも、
都内の千葉寄りを探した方が希望の予算で見つかるかもしれないということです。

浦安・市川以外の東京通勤圏でも、両市ほどの上昇率ではないにしても、軒並み上昇しました。
該当する主な市は、船橋、習志野、千葉、八千代、鎌ヶ谷、松戸、柏、流山など。

細かい分析をすると、上昇している地点には特徴があり、主要駅からの徒歩圏か
閑静な住宅地で上昇、この両方の特徴が合わさった地点では高い上昇率になった。

逆に平均が上昇になっても下がっている地点もあり、駅から離れた地点や小規模住宅が
密集し雑然とした地点は下落もしくは落ち着いている。

分析は私が地価や不動産市況に明るいエリアで取り上げましたが、この傾向は首都圏や関西、
中部などの都市圏では同じような傾向であると思われます。


さて、ここまでは新聞やTVなどの報道でも取り上げられる内容であり、
これを取り上げるだけでは、芸がないので、この地価動向を踏まえて、
住まい探しや購入をどうしていくべきか、ひとつの考えをお伝えします。


まず、資産価値として考えるなら、上昇している地点を追いかけて購入すべきです。
上昇しているには当然それなりの理由があり、これから先、地価が落ち着いたり下降しても、
地価が踏みとどまったり、下がっても下落幅が少なくなるためです。

地価の上昇時も下落時も、購入する人の希望が変わるわけではないので、需要が減っても、
求められる要素があるところに需要がくるのは自然の流れであり、地価が下がっても
買いやすくなったということで需要が増えることもあります。

全体が上昇しているにもかかわらず、あまり上昇しないとか下落している地点は、
需要が減った際、さらに厳しい状況に立たされ、大幅な下落になります。
これは今でも地価下落が続く地方の状況を見れば分かります。


でも、住まいの購入と不動産購入は形式は同じですが、目的が違うことも多々あります。
誰しも将来の資産価値がある方が望ましいですが、住むこと、利用することを主眼に考え、
割り切ることができるなら、自分たちが主役の住まい・不動産探しになり、
地価の動向をそんなに気にしなくてもよくなります。

この場合で気にすることは、購入する資金計画が適正かどうか、
将来にわたっての住まい計画に問題が出ないかどうかです。

地価・資産価値を重視した住まい探しというのは、不動産そのものが主役になってしまい、
自分たちが不動産に合わせていくこと。不動産投資ならこれが正解かもしれませんが、
住まいですからね、自分たちが主役で、不動産を合わせていくほうが、私は正解だと思います。


当たり障りなく言えば、両者のバランスを持ってとなるのでしょうか。
でも、どちらかにシフトした考えでないと、たぶん何も購入することはできません。
だって、両方ともなんてね。両方とも良い方にしたいのが人情ですから。

ただ、購入すべき、購入しないのはおかしいとは言いません。
もしかしたら、資産という考えなら購入しない方が良いかもしれませんし、
購入しなくても自分たちにあった住まいがあるかもしれませんから。

利便性、通勤時間などを優先した生活なら、都心の住まいが良いわけで、
でも、この地価の上昇ぶり(マンションにも影響しています)なら、買わないで賃借し、
その分貯金した方が資産を精算したら多くなることもありますので。


これから先、ずっと地価が上昇するというなら、また違った考えもあるでしょう。
現にバブル期は、そう信じて動いていました。
しかし、そんなことはないということはバブル崩壊で実感したと思います。

今後の地価動向について、私個人・保証なしの推測をかなりのお客様に話しております。
話す内容は、ここ2~3年内に買いたい、買うタイミングになりそうなら、早めが良いですよ。
でも、5年待てるなら待っても良い。買うタイミングの好機は今か5年先ではないでしょうかと。

公示地価の発表をうけ、エコノミストの方々が今後の地価動向の見解を出しています。
そのうち約半分の方が地価のピークは今年と見ており、
残り半分の方が2~3年後がピークだろうと見ています。

上昇相場は山のような形(下落相場は谷)をしますから、ピークが過ぎたちょっと後だと、
まだ高めで今よりも高いことが予想され、今と同程度まで落ち着いてくるのは、
ピークから少し時間が過ぎた後になります。


最後に私の個人的な見解ですが、現在の地価は高いと思います。
もっと安いくらいが適正ではないのか。
収入・所得がもっと高いならいいのですが、バランス的には地価がちょっと上に行ると感じます。

今回の地価上昇は、将来の値上がり益ではなく、利用価値(収益)に基づいたものですから、
バブル期よりは正常であるものの、まだまだ土地偏重の意識は
日本人から抜けていないようにも感じます。

昨年施行された住生活基本法の主旨のように、今後、建物(不動産の利用)にも
資産性が生まれれば、地価にも(下落という)影響が出ると思います。


取りとめもなく思いついたまま書いてしまいましたので、何を言っているのか分
からないという方は、ご相談にきて下さいね。タダで情報だけ貰おうというのもいいですが、
でもタダまでの情報であり、フォローはできません(汗)




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