“駅力”で決まるマンション(06.04.10)

本日発売の週刊東洋経済に「駅力で決まるマンション」という特集が組まれました。
好調なマンション市況を、マンション購入の基本である
立地と利便性に焦点をあて分析した内容です。

先日の公示地価の通り、現在の都心部は地価が高騰しており、
用地仕入れが難しくなってきたことから、都心部のマンション供給は急減、
それと入れ替わりに埼玉や千葉の供給が増加、
郊外で購入する場合は都心以上に、立地と利便性が重視されます。

[記事概要と考察]

・地価上昇の起爆剤となった「つくばエクスプレス」でも、駅(の力)により
  価格差が生じ、今後の成長にも差が出る。成長が見込める駅は
  「1.快速が停まる。2.乗換駅」がポイントになる。

 おおたかの森駅周辺で開発する業者は、高級住宅地の形成を目論み、
 住宅も価格より品質で勝負する予定とのこと。
 地価やマンション価格には、利便性と同じくらい「街並みや雰囲気」なども
 重視されるので、利便性との相乗効果も期待できるかも。

・川口や豊洲、武蔵小杉などのマンション供給過剰地域でも、周辺地域に商業施設や
  文化施設を充実させ、マンションとの一体的な開発により、利便性を高めて地域の
  競争力をつける。単純に沿線で見ていた相場観も、これからは各駅ごとの状況により、
  差が出ると思われ、資産性重視の方は、一駅ごとのエリア選定検討が必要。

・今後のマンション市場について、2015年程度までは安定した需要があり、地価上昇、
  資材上昇などから、供給価格は上昇すると思われる。現在の低金利の恩恵で、
  マンション購入者の返済負担率には余裕があるものの、今後金利が上昇すると
  余力がなくなり、マンション価格上昇が抑えられる。
  しばらくは金利先高懸念による駆け込み需要で価格上昇は吸収され、
  好調は続くとみるも、長期的には頭打ちか。

・都心部の新築マンション供給が減少するため、利便性を重視したい需要は、
  都心部の中古マンションへも移る。
  新築マンションの価格上昇と供給減で、都心部の中古マンションは値上がりもある。

・マンションを資産性で見る場合、想定賃料の確認も大切である。
  この賃料とマンション価格の比較で、
 1.価格高:賃料高、2.価格高:賃料安、3.価格安:賃料高、4.価格安:賃料安の
 どのタイプになるかを見ると、いざという時の資産性が分かる。

空間がない→空間であるマンションに資産性が生まれる。しかし、その空間に住みたい、
この地域に住みたいと思えなければ、資産性はないとも言えるので、
これから街がどのような位置づけになるかを、一戸建て以上に意識するのが大事です。




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